Mercado inmobiliario dominicano enfrenta creciente acumulación de apartamentos sin vender

El sector atribuye la desaceleración a las tasas hipotecarias altas y a un menor poder de compra en los hogares de RD

El mercado inmobiliario dominicano enfrenta una acumulación progresiva de inventario disponible, principalmente de apartamentos en los segmentos medio y medio-alto. Testimonios recogidos entre organizaciones del sector indican que muy posiblemente el costo del financiamiento hipotecario ha reducido la capacidad de compra de muchas familias y ha prolongado los tiempos de comercialización de los proyectos.

La Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), que preside Annerys Meléndez, señala que no existe una estadística oficial que cuantifique específicamente las viviendas terminadas sin vender. Sin embargo, como referencia, indica que el Registro de Oferta de Edificaciones (ROE 2025-2) de la Oficina Nacional de Estadística (ONE) reporta 15,259 viviendas en oferta inmediata, es decir, disponibles para entrega o comercialización.

La mayor parte de esta oferta corresponde a apartamentos ubicados en la Región Metropolitana, principalmente en los segmentos medio y medio-alto.

Acoprovi sostiene que, pese a la falta de una medición oficial sobre la cantidad exacta de viviendas terminadas que permanecen sin comprador, las encuestas realizadas a promotores durante el último año permiten estimar que el inventario disponible ha aumentado.

“A pesar de la falta de estadística al respecto, a partir de encuestas realizadas a promotores en el último año, Podemos estimar que ha aumentado y que el sector ha observado una acumulación progresiva del inventario disponible, como resultado de una desaceleración en las ventas derivada del encarecimiento del financiamiento hipotecario”, indicó la organización a elCaribe.

El factor que más ha incidido en este comportamiento, según Acoprovi, ha sido el incremento de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios, una situación que ha reducido la capacidad de compra de los hogares y ha llevado a algunos compradores a posponer la decisión de adquirir una vivienda.

“A ello se suma un entorno económico que ha llevado a los compradores a posponer la decisión de adquirir una vivienda, además de la falta de una política que priorice tasas bajas para la adquisición de viviendas”, explicó la asociación.

El costo del crédito se ha convertido en un elemento determinante para el comportamiento del mercado, debido a su impacto directo sobre la cuota mensual que puede asumir una familia al momento de solicitar un préstamo hipotecario.

“Las condiciones de financiamiento son determinantes. El costo del crédito influye directamente en la cuota mensual que puede asumir una familia, por lo que tasas elevadas han reducido el ritmo de las ventas y prolongado los tiempos de comercialización de los proyectos”, afirmó Acoprovi.

La entidad considera que el desbalance que existe entre la oferta de viviendas nuevas y la capacidad real de compra de los hogares dominicanos está más relacionado con las condiciones financieras que con los precios de las propiedades.

“Existe un descalce, pero está más asociado al costo del financiamiento que al precio de las viviendas. Si las tasas hipotecarias disminuyen, una mayor cantidad de hogares recuperaría la capacidad de acceder a una vivienda nueva”, señaló.

Ese menor acceso al crédito ya se refleja en la velocidad con la que los proyectos logran colocar sus unidades. Acoprovi indica que el tiempo promedio requerido para vender una vivienda nueva se ha incrementado en los últimos dos años como consecuencia de la menor demanda asociada a las condiciones actuales del financiamiento.

El comportamiento también se observa en la etapa inicial de los proyectos. La asociación reporta una reducción en el ritmo de preventas frente a años anteriores, situación que ha llevado a desarrolladores a revisar sus planes de ejecución.

“En el último año, Las preventas se han desacelerado de manera continua, lo que ha llevado a muchos desarrolladores a replantear el calendario de lanzamiento y ejecución de nuevos proyectos”, explicó.

Acoprovi señala que en algunos segmentos la oferta de viviendas nuevas está creciendo a un ritmo superior al de la demanda efectiva del mercado. La razón principal, según la entidad, es que el acceso al crédito ha limitado la capacidad de compra de los hogares, provocando que el inventario disponible crezca más rápido que la absorción.

Acoprovi señala que en algunos segmentos la oferta de viviendas nuevas está creciendo a un ritmo superior al de la demanda efectiva del mercado. La razón principal, según la entidad, es que el acceso al crédito ha limitado la capacidad de compra de los hogares, provocando que el inventario disponible crezca más rápido que la absorción.

“En algunos segmentos sí. La demanda efectiva se ha visto limitada por el acceso al crédito, provocando que el inventario disponible crezca más rápido que la absorción del mercado. Cuando esto ocurre, revelado por la baja demanda, los promotores ajustan la oferta, replantean el calendario de lanzamientos y postergan la ejecución de nuevos proyectos”, indicó.

Pese al aumento del inventario, la organización considera que el nivel actual todavía puede ser absorbido por el mercado y no supera el inventario que el sector considera de equilibrio o saludable.

“Se prevé una reducción paulatina de las tasas de interés y ofertas comerciales de tasas preferenciales que dinamizan la colocación y venta de propiedades”, afirmó Acoprovi en el abordaje del tema.

“Falta más análisis técnico”

Consultada sobre el tema, la Confederación Dominicana de Micro, Pequeñas y Medianas Empresas de la Construcción (Copymecon), que preside Eliseo Cristopher, considera que el mercado inmobiliario dominicano está entrando en una etapa que requiere mayor análisis técnico y una planificación más rigurosa, especialmente en el segmento de viviendas y apartamentos dirigidos a la clase media y media alta.

Esta valoración se fundamenta en los resultados del Informe de Resultados del Registro de Oferta de Edificaciones, publicado por la ONE el 18 de marzo del actual año 2026, el cual evidencia cambios importantes en el comportamiento de la oferta inmobiliaria del país.

De acuerdo con dicho informe, la oferta inmediata de viviendas pasó de 8,159 unidades en la primera medición de 2025 a 15,259 unidades en la segunda medición del mismo año, lo que representa un incremento cercano al 87 %. Asimismo, el informe registra un aumento en las viviendas vendidas, separadas o reservadas, razón por la cual la ONE no concluye que exista una sobreoferta generalizada del mercado.

Sin embargo, desde Copymecon consideran que estos resultados constituyen una señal que debe ser observada con atención. El crecimiento acelerado del inventario disponible, unido a una mayor concentración de proyectos en los segmentos de precios medios y altos, indica que la oferta está aumentando con mayor rapidez que la capacidad de absorción en determinados nichos del mercado.

A juicio de la entidad, este comportamiento responde a una combinación de factores. El incremento de las tasas de interés ha encarecido el financiamiento hipotecario, redujo la capacidad de compra de muchas familias y provocó que numerosos potenciales adquirientes posterguen sus decisiones de inversión. Al mismo tiempo, los desarrolladores continúan incorporando nuevos proyectos al mercado, y generan una competencia cada vez más intensa por un mismo perfil de comprador.

A ello se suman el aumento de los costos de construcción, el encarecimiento del suelo urbano y la concentración de nuevos desarrollos en determinadas zonas de alta demanda, factores que han incrementado el inventario disponible y prolongado los tiempos de comercialización de muchos proyectos.

La advertencia de Eliseo

Copymecon advierte que esta realidad tiene un impacto particular sobre las micro, pequeñas y medianas empresas de la construcción. A diferencia de los grandes desarrolladores, las mipymes cuentan con menor capacidad financiera para sostener inventarios durante períodos prolongados, enfrentan mayores restricciones para acceder al crédito y tienen menor margen para absorber el incremento de los costos financieros. Una desaceleración en la velocidad de ventas afecta directamente su liquidez, limita su capacidad de iniciar nuevos proyectos y reduce la generación de empleos en el sector.

Por ello, la organización entiende que el mercado requiere un monitoreo permanente basado en información oficial y actualizada. Considera indispensable fortalecer los indicadores sobre inventario, velocidad de ventas, absorción del mercado y comportamiento del financiamiento hipotecario, con el propósito de anticipar posibles desequilibrios y facilitar una mejor toma de decisiones por parte de desarrolladores, entidades financieras, inversionistas y autoridades.

Copymecon dejó claro que su interés no es generar incertidumbre sobre el mercado inmobiliario dominicano, sino promover un debate técnico sustentado en evidencia. A su juicio, un mercado saludable no depende únicamente de construir más viviendas, sino de mantener un equilibrio entre la oferta, la demanda, el acceso al financiamiento y la capacidad real de compra de la población.

“Reafirmamos nuestro compromiso de continuar aportando análisis objetivos y propuestas que contribuyan a la estabilidad, competitividad y sostenibilidad del sector construcción en la República Dominicana”, dijo Cristopher.

¿Factores coyunturales?

Sobre la existencia de zonas donde la acumulación de viviendas sin vender sea significativamente mayor que el promedio nacional, Acoprovi indicó que “No existe estadística oficial al respecto”.

La asociación entiende que la situación responde principalmente a factores coyunturales y no a un cambio estructural en la demanda de vivienda en República Dominicana. A su juicio, la necesidad de vivienda continúa siendo elevada, pero el acceso al financiamiento se ha convertido en la principal limitante.

“Consideramos que responde principalmente a factores coyunturales, especialmente al alto costo del financiamiento hipotecario. La necesidad de vivienda en República Dominicana continúa siendo elevada, por lo que el problema no es de demanda potencial, sino de acceso al crédito”, planteó Acoprovi.

El sector constructor advierte que mantener estas condiciones durante los próximos 12 a 24 meses podría tener efectos sobre la actividad edificadora, debido a una menor ejecución de nuevos proyectos y una reducción de la inversión.

“Esto ya se está traduciendo en una menor ejecución de nuevos proyectos, una desaceleración de la actividad constructiva y un impacto sobre el empleo y la inversión del sector. Por ello, resulta importante promover condiciones de financiamiento que contribuyan a dinamizar la demanda y restablecer el equilibrio del mercado”, dijo la organización, respondiendo a un cuestionario remitido por este periódico.

Comportamiento de la economía nacional

Datos recientes ofrecidos por el Banco Central de República Dominicana (BCRD), muestran que, pese a las señales de desaceleración que ha enfrentado el mercado inmobiliario por las condiciones del financiamiento que refieren las organizaciones consultadas, la actividad económica mantiene un proceso de recuperación durante 2026.

Las cifras del indicador mensual de actividad económica (IMAE) correspondientes a junio de 2026 reflejaron un crecimiento interanual de 6.4 %, el mayor registrado en el transcurso del presente año, con lo que la expansión promedio de la actividad económica durante el trimestre abril-junio fue de 5.0%, acumulando un incremento en el primer semestre de 4.5 %, más que duplicando la registrada en 2025.

En junio la construcción creció 14.9%, aportando cerca del 30% del incremento del Indicador Mensual de Actividad Económica. Y en enero mayo de 2026 el crecimiento había sido de 5.1% (datos del Banco Central).

En el comportamiento más reciente del sector, el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (Mivhed) informó que durante el primer semestre del 2026 se emitieron 921 licencias de construcción, lo que equivale a un incremento del 80% en comparación con el mismo período del año anterior. Asimismo, la inversión total aprobada a través de estos permisos se disparó un 157%, superando un acumulado de 330 millones.

De acuerdo con datos ofrecidos el 21 de abril a elCaribe por el ministro de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones, Víctor -Ito- Bisonó, revalidados a su vez en estudios sobre el tema, existe una proyección de necesidad de alrededor de 1.2 millones de viviendas, a la que se suma un déficit cuantificable cercano a las 400,000 unidades.

Cuestión de los permisos, estadísticas del Mivhed

El Mivhed cuenta ya con un plan estructurado para modernizar el sistema de permisología en la República Dominicana, un componente clave para el dinamismo del sector construcción, la inversión privada y el acceso a soluciones habitacionales.

Los datos oficiales del sector muestran que, mientras aumenta la oferta inmobiliaria y persisten retos vinculados al acceso al crédito, la actividad de construcción mantiene un peso relevante dentro de la economía y continúa registrando nuevos proyectos.

Los registros administrativos del Departamento de Tramitación de Planos del Mivhed, procesados por la Oficina Nacional de Estadística, indican que en el pasado año 2025 se otorgaron 1,362 licencias para construcciones del sector privado.

De ese total, 1,085 correspondieron a proyectos con componente habitacional, lo que equivale a cerca del 80% de todas las licencias emitidas durante el año, reflejando el predominio de las edificaciones destinadas al uso residencial dentro de la actividad constructiva privada.

Los apartamentos concentraron la mayor cantidad de licencias, con 781 permisos, equivalentes al 57.3% del total nacional. En segundo lugar figuraron las viviendas, con 222 licencias, seguidas por los proyectos de comercio y vivienda, con 69.

De acuerdo con los números, también se aprobaron siete licencias para proyectos clasificados como apartamento y vivienda, cuatro para desarrollos turístico-habitacionales y dos para iniciativas de hospedaje y habitacional, lo que evidencia que la mayor parte de las autorizaciones estuvo vinculada a desarrollos residenciales o de uso mixto con componente habitacional.

Construcciones privadas

Los datos de la ONE (a partir de los registros administrativos del Departamento de Tramitación de Planos del Mivhed), indican que durante 2025 se contabilizaron 4,163 construcciones del sector privado.

Entre las categorías con mayor cantidad de registros figuraron los apartamentos, con 1,641 construcciones, equivalentes al 39.4% del total; apartamento y vivienda, con 1,259 (30.2%); combinados, con 537, de los cuales 498 correspondieron a comercio y vivienda y 39 a hospedaje y habitacional; y viviendas, con 408.

En 2025 la superficie construida por el sector privado alcanzó 4,765,785.57 metros cuadrados. La mayor área correspondió a proyectos de apartamentos, con 3,205,538.41 metros cuadrados (67.3% de toda la superficie edificada en el año). Muy por detrás se ubicaron los proyectos combinados, con 719,158.28 metros cuadrados, seguidos por hospedajes (344,187.51 metros).